La transformación de oficinas en viviendas, ¿una nueva tendencia mundial?

La transformación de oficinas en viviendas, ¿una nueva tendencia mundial?
Edificio Cosmopolitan / BOGDAN & VAN BROECK. Imagen © Bogdan van Broek
Edificio Cosmopolitan / BOGDAN & VAN BROECK. Imagen © Bogdan van Broek

La escasez de viviendas ha sido durante mucho tiempo el catalizador de la especulación arquitectónica sobre escenarios de recursos adaptativos o la valorización de lugares infrautilizados en las ciudades. Al mismo tiempo, la crisis de salud y los imperativos del trabajo en el hogar han traído más que reflexiones sobre el potencial de la reutilización adaptativa de los espacios de oficinas. La probabilidad de que algunos edificios de oficinas permanezcan vacíos después de la pandemia abrió la posibilidad de devolver viviendas a los centros de las ciudades, lo que muchos buscan acompañar con la implementación de una visión de la ciudad de 15 minutos. A continuación se analizan los desafíos y oportunidades de transformar espacios de oficinas en viviendas, destacando la viabilidad e impacto a largo plazo de este fenómeno limitado.

Edificio Cosmopolitan / BOGDAN & VAN BROECK. Imagen © Jeroen VerrechtTransformación de edificio de oficinas a 90 viviendas por MOATTI-RIVIERE. Imagen © Michel_DenancéOficina Central de Slack por Studio O+A. Imagen © Garrett Rowland and Amy Young. Imagen Foto por <a href="https://unsplash.com/@jpgbarbosa?utm_source=unsplash&utm_medium=referral&utm_content=creditCopyText">João Barbosa</a> on <a href="https://unsplash.com/s/photos/city-of--london?utm_source=unsplash&utm_medium=referral&utm_content=creditCopyText">Unsplash</a>   + 7

Los expertos indican que la ocupación total en los distritos comerciales no regresará en el futuro previsible, una razón más para considerar usos alternativos para los espacios de oficinas existentes. Por ejemplo, en París, el 33% del espacio de oficinas disponible ha estado vacío durante más de 4 años. Dado que las empresas están recortando los arrendamientos a largo plazo y están evaluando los beneficios financieros de reducir la cantidad de bienes raíces, el esquema podría volverse más atractivo económicamente para los desarrolladores. Además, como explica David Bourla, economista en jefe de la consultora inmobiliaria Knight Frank, "los inversores ahora buscan reequilibrar sus carteras a favor de la propiedad residencial, que está menos correlacionada con las crisis económicas y menos expuesta a los trastornos estructurales asociados con la pandemia del Covid-19".

Edificio Cosmopolitan / BOGDAN & VAN BROECK. Imagen © Jeroen Verrecht
Edificio Cosmopolitan / BOGDAN & VAN BROECK. Imagen © Jeroen Verrecht

La reutilización adaptativa, en general, es el enfoque más sostenible para el desarrollo debido a la energía incorporada y la huella de carbono de los edificios existentes. Sin embargo, convertir edificios de oficinas en residenciales conlleva una serie de desafíos. El marco normativo de la edificación y la morfología de los edificios de oficinas son los obstáculos más importantes para la reutilización adaptativa generalizada de esta tipología. Además, los edificios de oficinas más nuevos tienen placas de piso más grandes, lo que deja una parte significativa del edificio con poca luz natural y, por lo tanto, no es apto para la conversión. Las restricciones del código de construcción agregan otro obstáculo para la reutilización adaptativa de la oficina a la vivienda.

El tipo adecuado de edificio de oficinas

No todos los edificios de oficinas son aptos para un cambio de programa debido a la altura del piso o la distancia del núcleo a la fachada; sin embargo, los edificios de oficinas más antiguos son más adecuados para este tipo de transformación que los más nuevos. El parque de oficinas de los años 60 y 70, en su mayor parte, ha llegado al final de su vida útil, los edificios ya no cumplen con los estándares contemporáneos del programa. Las mejoras de eficiencia energética, las actualizaciones de la filtración de aire y las actualizaciones de los ascensores son costosas y no garantizan la competitividad del edificio envejecido frente a los nuevos desarrollos de clase A. Con edificios de oficinas vacíos y baja ocupación de las áreas del centro, la reutilización adaptativa se convierte en una opción sensata y, en muchos casos, es más rentable que la demolición.

Transformación de edificio de oficinas a 90 viviendas por MOATTI-RIVIERE. Imagen © Michel_Denancé
Transformación de edificio de oficinas a 90 viviendas por MOATTI-RIVIERE. Imagen © Michel_Denancé

Algunas características hacen que los edificios de oficinas más antiguos sean mejores candidatos para la reutilización adaptativa. Para fines residenciales, la distancia entre la fachada y los ascensores, conocida como "el espacio de arrendamiento", debe estar entre 10 y 15 metros; cuanto más pequeño, mejor. Los edificios de oficinas más antiguos también tienen una altura de piso más baja, lo que los hace más adecuados para uso residencial que las operaciones de oficina actuales. Como lo describe Gensler en su evaluación del potencial de conversión de la oficina de Calgary a residencial, cuanto "peor" es el edificio de oficinas (típicamente edificios de Clase C), mejor candidato es para la conversión a residencial.

Vista de los edificios antiguos en Franklin Street en el barrio de Tribeca de Manhattan, Ciudad de Nueva York. Imagen via Shutterstock / por Ryan DeBerardinis.
Vista de los edificios antiguos en Franklin Street en el barrio de Tribeca de Manhattan, Ciudad de Nueva York. Imagen via Shutterstock / por Ryan DeBerardinis.

En Estados Unidos, la conversión de oficinas a viviendas de edificios -de antes y después de la guerra- ya se ha producido en los años '80 y '90 en ciudades como Nueva York, Chicago o Los Ángeles, y las oficinas vacías actuales están lejos, siendo más difícil de reutilizar. Como resultado, las solicitudes de planificación para conversiones comerciales a residenciales en los EE. UU. son todavía pocas y distantes entre sí, a pesar de que las tasas de desocupación están en su punto más alto. Además, muchos de estos proyectos de reutilización adaptativa se convierten en unidades residenciales de lujo, de ninguna manera ayudando con la falta de viviendas asequibles. Sin embargo, el financiamiento de subsidios para convertir edificios de oficinas en viviendas podría cambiar el resultado, contribuyendo a aliviar la crisis de la vivienda.

Una tendencia creciente

En Europa, varias ciudades y entidades profesionales apoyan los esquemas de reutilización adaptativa de oficinas a viviendas, con la intención de acelerar la producción de viviendas. Paris Ile-de-France Capitale Economique y Maison de l'Architecture Ile-de-France han establecido un premio internacional que destaca la conversión de oficinas en viviendas. Actualmente, en su segunda edición, el premio Bureaux-Logements tiene como objetivo fomentar la valorización de los edificios de oficinas vacíos y, al mismo tiempo, abordar la crisis de la vivienda mostrando proyectos de transformación ejemplares. En abril de este año, la Ciudad de Londres anunció planes para crear al menos 1500 unidades residenciales para 2030 mediante la conversión de edificios de oficinas. La estrategia está destinada a ayudar a crear un entorno urbano más resiliente para las pequeñas empresas y preparar el distrito para el futuro frente a las grandes empresas que renuncien a su centro de operaciones en el centro.

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La reutilización adaptativa de oficinas en viviendas tiene valor en múltiples niveles, extendiendo la vida de una estructura obsoleta o infrautilizada, ayudando a que el entorno urbano evolucione y ayude a abordar la crisis de la vivienda. En el contexto adecuado y con el candidato adecuado, puede convertirse en una solución viable para implementar enfoques de vida más centrados en el ser humano.

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Sobre este autor/a
Cita: Cutieru, Andreea. "La transformación de oficinas en viviendas, ¿una nueva tendencia mundial?" [The Transformation of Offices into Residential Projects: Tackling Vacancies and Housing Shortage] 23 oct 2021. ArchDaily Perú. (Trad. Dejtiar, Fabian) Accedido el . <https://www.archdaily.pe/pe/970051/la-transformacion-de-oficinas-en-viviendas-una-nueva-tendencia-mundial> ISSN 0719-8914

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