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Algunas consideraciones por si piensas ser autopromotor de tu proyecto

Algunas consideraciones por si piensas ser autopromotor de tu proyecto

Construir tu propia casa. Ese tal vez sea uno de los deseos de mucha gente, no sólo arquitectos, sino toda aquella persona que quiere ver materializada su imagen de casa soñada. Otros, sin embargo, lo encaran desde una perspectiva más enfocada en el legado: “esta casa la construyó mi bisabuelo” o frases del estilo son el leitmotiv que les mueve. Preservar tu recuerdo en forma de construcción.

No obstante, hay que recordar las inconveniencias de ser tu propio promotor, de no depender del trabajo de ninguna inmobiliaria. Un duro camino. Es por ello que mucha gente abandona ese sueño, evitando las complicaciones, y acaban decantándose por la idea de comprar un piso o un chalet. 

© Bryan Siders [Flickr bajo licencia CC BY-NC 2.0]
© Bryan Siders [Flickr bajo licencia CC BY-NC 2.0]

Ser promotor de una casa supone aventurarse por terrenos desconocidos, complejos y arriesgados: financiación, legalidad urbanística, licencias de obra, responsabilidad civil, decisión de materiales y procedimientos, implicaciones en la construcción, tramites fiscales y notariales. Tu margen de libertad te lo dan las leyes y el dinero, sin olvidar la cuestión temporal. Cabe recordar, a riesgo de parecer insolente, que no siempre podemos hacer lo que deseamos, pero a la vista de la desinformación de muchos, creo útil explicarlo: construir una determinada casa siempre será posible si la legislación urbanística del sitio donde se ubique lo permite, si eres el dueño legítimo de ese terreno, y si tienes los recursos económicos o financieros para pagar al constructor, técnicos, ayuntamiento y notario. Si no, dejarás de ser considerado autopromotor para pasar a ser simplemente un cliente distraído, teniendo que conformarte con manejar tus frustraciones jugando al SimCity.

Primer paso

© sandrasternenlicht [Flickr bajo licencia CC BY-NC 2.0]
© sandrasternenlicht [Flickr bajo licencia CC BY-NC 2.0]

El primer paso de nuestro sueño sería conseguir el terreno, o parcela de terreno. La primera cuestión trataría acerca de dónde quieres vivir, qué estilo de vida se adapta más a ti: ¿en la ciudad o afuera? Ambas opciones tienen ventajas e inconvenientes, del tipo movilidad, recursos, ... pero no creo oportuno pararme a explicarlos, es tal vez la decisión más subjetiva.

Lo importante sería, si tu opción es la de ubicarte fuera de la ciudad, tener presente la cuestión del suelo rústico: los planes de urbanismo introducen una tipología de suelo denominada como suelo “no urbanizable”, es decir, aquel suelo en el que no se permite ningún tipo de actuación urbanística, prohibiéndose el trazado de calles y parcelaciones. Este tipo de suelo ha sido una de las víctimas favoritas de muchos de los ayuntamientos de España, focalizándose principalmente en determinadas comunidades autónomas como son Valencia, Galicia o Andalucía (aun existiendo muchos otros casos en otras ciudades españolas), donde el modo de hacer de ciertas constructoras e inmobiliarias se aleja bastante de la cercanía a la ley que este artículo propone. El objetivo principal de este suelo catalogado como no apto para urbanizar es el de mantener tanto la calidad paisajística como natural (fauna y flora) del mismo, además de motivos del tipo económico: actuar en ese tipo de suelos supondría tener que empezar de cero, proponiendo una nueva red de infraestructuras y servicios con el que dotar a las nuevas viviendas.

© Bryan Siders [Flickr bajo licencia CC BY-NC 2.0]
© Bryan Siders [Flickr bajo licencia CC BY-NC 2.0]

Segundo paso

© Bryan Siders [Flickr bajo licencia CC BY-NC 2.0]
© Bryan Siders [Flickr bajo licencia CC BY-NC 2.0]

Somos propietarios del suelo, pero, ¿significa eso que puedo edificar? Una vez que poseemos ese suelo, el único derecho que se nos brinda es el de poder cultivarlo, nada más. Eso significa que para poder edificar en el mismo, tendremos que regresar a la bendita normativa urbanística, donde se contemplan una serie de pautas que nos dirán qué y cómo podemos construir: edificabilidades, totalidad y porcentaje de superficie construida, medianerías, acabados de fachada, límites de parcelación, etc. La conclusión es que debemos estar informados; debemos saber qué podemos o no hacer en la parcela antes de adquirirla. No basta con fijarse en qué hacen los vecinos, si es que los hubiera, de la parcela de enfrente o de al lado, puesto que la normativa urbanística es un gen cambiante, y tal vez la parcela de uno de los vecinos fue contemplada bajo un plan, y la del orto, por otro plan distinto.

Dentro de este maravilloso mundo de leyes y normativas, la figura del arquitecto debe tener la obligación de ser nuestro aliado para facilitarnos la comprensión de todo y hacernos llegar al entendimiento de qué actuaciones son posibles o no, desilusionando en ocasiones la imagen idílica del cliente. Tal vez este sea el paso donde se nos brinda la mayor “bofetada” a nivel de limitación de libertades. Cabe mencionar también el famoso papel, aquel que todos conocemos en España y cuyo nombre tal vez erice los pelos de la nuca a más de uno: la licencia de obras. Este papel, cedido por el Ayuntamiento de la localidad, es el acreditativo de que tu edificio puede empezar a construirse, y suele tener un costo de entre el 2% y 3% de la suma económica de la obra. Comentaba que tal vez esta licencia sería el quebradero de más de uno, puesto que es el apartado dentro de la normativa más errático, más cambiante; cada Ayuntamiento posee sus propias reglas del juego. Entramos entonces en el siguiente paso.

Tercer paso

© blese [Flickr bajo licencia CC BY-NC 2.0]
© blese [Flickr bajo licencia CC BY-NC 2.0]

Tenemos el terreno y el permiso del Ayuntamiento para construir, por lo que debemos encarar ahora la etapa de construirlo, con el incentivo económico que esto implica. El total económico adeudado, en todo caso, dependerá principalmente de una serie de factores: la superficie construida (cuanto más grande, más cara será nuestra casa), el terreno sobre el que se construye (costes de cimentación y adecuación de los accesos), la economía del proyecto (facilidad para construirlo), la categoría de los equipamientos (climatización y domótica, por mencionar algunos) y ante todo la elección de los materiales y acabados con los que lucirá nuestra casa (este punto puede suponer una diferencia dentro del presupuesto de hasta el 30%). A todos estos factores, no lo olvidemos, tendremos que sumarle su correspondiente IVA, además de los honorarios de técnicos y mano de obra.

Si partimos desde el punto de conseguir el terreno, en resumen, estos son los pasos que deberíamos seguir: encontrar a un arquitecto; con su ayuda, encontrar un terreno adecuado; comprar ese terreno; discutir el diseño y redactar el proyecto básico; pedir la licencia de obra; contratar al aparejador; redactar el proyecto de ejecución; pedir presupuesto para la construcción; discutir ese presupuesto y contratar a un constructor; iniciar, continuar y finalizar la obra; redactar los papeles de fin de obra; amueblar y equipar nuestra futura vivienda; y, finalmente, habitarla.

La realización de estos pasos no se consigue en unas semanas, ni en un mes, difícilmente en un año. Como comentaba al principio, la cuestión temporal es otro factor a tener en cuenta. A lo sumo, desde el momento en que contratamos al arquitecto hasta el momento en que, tras todos los procesos administrativos, podamos empezar nuestra obra, pasarán un total de 5 meses; 8 siendo decepcionantemente realistas. En todo caso, dependerá mucho del trabajo del arquitecto, y de cómo el cliente sea capaz de resolver y amoldar las ideas del mismo a su propuesta de vivienda. A partir de ese punto, el proceso de construcción puede demorarse la friolera de 8 meses hasta que podamos entrar en nuestra nueva vivienda; de 12 a 18 sería, tal vez, la imagen más razonable. El motivo principal de que el proceso de construcción se estire tanto en el tiempo es el de la disponibilidad del constructor. Dependiendo de cómo este combine el trabajo en obra con sus otros compromisos, nuestra casa se verá finalizada antes o después. Hay que negociar con él, realizando un ejercicio parecido al de regatear en el bazar de cualquier zoco magrebí.

Nuestra casa ya está construida, ¿y ahora qué? Pues ahora comienza la etapa más bonita, más mágica y más longeva de nuestra vivienda: su uso. Esa conjunción de ideas dibujadas en papel y tinta por fin revelan su forma, su máxima expresión, el edificio construido. Entonces comienzan a surgir relaciones que no existían en ese papel, que tal vez fueron o no contempladas, y que se materializan cuando el usuario accede a la vivienda: la relación con el lugar. No sólo con el entorno que te rodea, sino con la propia casa en sí: sus espacios, sus rincones, ... la magia de esas “cuatro paredes” a las que llamamos hogar.

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Sobre este autor/a
Cita: Borja Fernández. "Algunas consideraciones por si piensas ser autopromotor de tu proyecto" 17 dic 2018. ArchDaily Perú. Accedido el . <https://www.archdaily.pe/pe/907000/algunas-consideraciones-por-si-piensas-ser-autopromotor-de-tu-proyecto> ISSN 0719-8914

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